Wissenswertes
Hinweise rund um die Themen Kautionen, Schönheitsreparaturen und Wohnungsrückgabe
Kaution
Schönheitsreparaturen
Rückgabe
Kaution
Wie hoch darf die Kaution sein?
Gem. § 551 Abs. 1 BGB darf die Kaution höchstens das dreifache der monatlichen Kaltmiete, d.h. ohne die Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale, betragen. Dabei ist die Nettomiete bei Abschluss des Mietvertrages ausschlaggebend. Im Rahmen der Mietdauer ergebene Mietminderungen oder -erhöhungen wirken sich nicht im Nachgang auf die Kautionshöhe aus. Eine Anpassung der Kautionshöhe darf somit durch den Vermieter nicht verlangt werden.
Ist die Anlage der Barkaution notwendig?
Ja. Ist die Kaution durch den Mieter als Geldsumme geflossen, so ist der Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 BGB dazu verpflichtet, die Kaution anzulegen. Das Geld ist getrennt von dem sonstigen Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut auf einem so genannten verzinsten Sonderkonto anzulegen, welches mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist aufgelöst werden kann.
Der Mieter kann nach Zahlung der ersten Rate bereits einen Nachweis über die gesetzeskonforme Anlage der Summe verlangen und hat solange ein Zurückbehaltungsrecht, bis der Nachweis erbracht wurde (AG Ludwigshafen WuM 1992, 188; AG Braunschweig WuM 1987, 257).
Ist die Kaution bereits vollständig geleistet worden und der Vermieter bleibt auf Anforderung einem Nachweis der Anlage der Kaution fällig, kann der Mieter die laufenden Mietzahlungen in Höhe der Mietkaution und der aufgelaufenen Zinsen zurückbehalten (BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 336/08).
Wann muss die Kaution geleistet werden?
Der Mieter ist gemäß § 551 Abs. 2 BGB dazu berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Raten zu bezahlen. Dabei ist die erste Rate zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe (Zu um Zug) fällig. Die Annahme mancher Vermieter, dass die erste Rate bereits bei Vertragsabschluss zu zahlen sei, beruht auf einem Irrtum. Die beiden Folgeraten sind jeweils mit den beiden darauffolgenden Monatsmieten zu leisten.
Auch wenn eine Klausel des Mietvertrages anderes bestimmt, ist eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des Mieters nicht zulässig. Der Mieter kann nicht gezwungen werden, die Kaution auf einmal zu leisten.
Ich kann die Kaution nach Abschluss des Mietvertrages nicht aufbringen- was droht mir?
Haben bereits die erste Kautionsrate nicht gezahlt werden, steht dem Vermieter ein Zurückbehaltungsberechtigten der Wohnung nach § 273 BGB zu. Er kann mithin die Wohnungsübergabe so lange verweigern, bis der Mieter die erste Kautionsrate leistet. Sollte der Mieter mit der Sicherheitsleistung mit einem Betrag in Verzug geraten, der der Höhe der zweifachen Nettomiete entspricht, so ist der Vermieter zur Kündigung nach § 569 Abs. 2a) BGB berechtigt. Dies sogar ohne vorher eine Abmahnung auszusprechen.
Auch wäre eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB möglich. Gleichzeitig kann im Einzelfall unter Abwägung beiderseitiger Interessen auch eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB möglich sein. Daneben hätte der Vermieter sogar eine Zahlungsanspruch auf Zahlung der Kaution, welcher auch notfalls gerichtlich durchgesetzt werden kann.
Kann ich die Kaution auch „abwohnen“?
Die Kaution dient dem Vermieter hauptsächlich als Sicherheit für etwaige im Mietverhältnis entstehenden Schäden oder auch für Nachzahlungen auf die Betriebskostenabrechnung. Der Mieter ist weiterhin zur Zahlung der Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, kann insofern für laufende Mietzahlungen nicht auf die Kaution verweisen. Ein Abwohnen, also ein Bezahlen der Miete mit der Kaution, ist einseitig nicht möglich, vgl. auch AG München, Urteil vom 05.04.2016 – 432 C 1707/16. Tut man es doch, riskiert man eine fristlose Kündigung und ggf. zusätzliche Rechtsverfolgungskosten im Falle einer Klage.
Wann verjährt eigentlich mein Kautionsrückzahlungsanspruch?
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Das bedeutet, dass du als Mieter grundsätzlich bis zu drei Jahre nach Fälligkeit deines Anspruchs Zeit hast, deine Mietkaution zurückzufordern. Zu beachten ist, dass die Verjährungsfrist mit dem Ablauf des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist, mithin zum 01.01. des Folgejahres.
Berechnungsbeispiel:
Auszug erfolgt am 31.03.2024
Angemessene Prüffrist des Vermieters endet am 31.09.2024
Beginn der Verjährung startet am 01.01.2025
Ende der Verjährung am 31.12.2027
Schönheitsreperaturen
Was sind eigentlich Schönheitsreparaturen?
Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinne. Vielmehr geht es dabei um Renovierungsarbeiten, durch die die Gebrauchsspuren der Benutzung der Wohnung wieder beseitigt werden. In der Regel sind das Streichen der Decken und Wände Heizkörper, Fenster und Türen von innen sowie allgemeine Reinigung der Wohnung.
Muss ich nach Auszug Schönheitsreparaturen durchführen?
Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters Schönheitsreparaturen durchzuführen. Er kann diese Verpflichtung jedoch vertraglich auf den Mieter umlegen. Solche Schönheitsreparaturklauseln sind jedoch in Einzelfällen unwirksam. Beispielsweise kann eine vertragliche Verpflichtung, wonach der Mieter bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung verpflichtet wird, diese nach Auszug ohne angemessenen Ausgleich zu renovieren bzw. Schönheitsreparaturen durchzuführen unwirksam sein, vgl. BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII 277/16.
Ich habe beim Auszug keine Schönheitsreparaturen durchgeführt- muss ich dem Vermieter Schadensersatz zahlen?
Es stellt sich bereits die Frage, ob sie rechtskonform durch den Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wurden. Grundsätzlich ist nämlich der Vermieter der zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Verplichtet. Eine Übertragung dieser Verpflichtung ist zwar mietvertraglich möglich, jedoch sind solche Klauseln in vielen Einzelfällen bereits unwirksam, sodass Sie nicht für Schönheitsreparaturen auskommen müssen
Sind Sie jedoch gesetzeskonform zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, so müssen diese auch ordnungsgemäß durchgeführt werden. Tun Sie es nicht, muss Ihnen jedoch der Vermieter bei, beziehungsweise nach Auszug, eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Wird Ihnen diese Frist nicht gewährt, kann der Vermieter auch keinen Schadensersatz verlangen.
Achtung: Eine Fristsetzung durch den Vermieter ist nur bei Schönheitsreparaturen notwendig, nicht jedoch bei durch Pflichtverletzung des Mieters entstandenen Mietschäden, die über die bloße Schönheitsreparatur hinausgehen, vgl. BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17.
Rückgabe
Bin ich verpflichtet ein Rückgabeprotokoll zu unterschreiben?
Wenn man sich hinsichtlich des Inhalts des Übergabeprotokolls unsicher ist oder aber mit den vom Vermieter dort aufgeführten Mängeln nicht einverstanden ist, ist davon abzuraten das Rückgabeprotokoll zu unterschreiben. Zumindest sollte vermerkt werden, mit welchen Teilen des Übergabeprotokolls man nicht einverstanden ist.
Denn grundsätzlich soll ein Rückgabeprotokoll nur den Zustand der Immobilie schriftlich festhalten. Dies ist auch für den Mieter sinnvoll, da er somit nicht für unverschuldete Schäden, die nach Rückgabe der Wohnung entstehen, haften muss. Dazu sollte das Übergabeprotokoll jedoch neutral formuliert sein. Dies ist jedoch nicht immer der Fall, da bspw. manche Rückgabeprotokolle Formulierungen ausweisen, mit deren Unterschrift der Mieter das Verschulden an den Schäden anerkennt.
Eine Verpflichtung zur Unterschrift besteht also nicht. Ist jedoch der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Rückgabe treffend dokumentiert, kann es sinnvoll sein das Protokoll zu unterschreiben. Keinesfalls sollte man Schuldzuweisungen oder Wertungen durch Unterschrift akzeptieren.
Kann ich auch die Schlüssel einfach in den Briefkasten des Vermieters werfen?
Grundsätzlich können die Schlüssel des Mietobjektes dem Vermieter in den Briefkasten geworfen werden. Dabei ist jedoch beachtlich, dass der Mieter für den Zugang der Schlüssel darlegungs- und beweisbelastet ist. Er muss somit nachweisen können, dass alle Schlüssel ordnungsgemäß ihren Weg in den Briefkasten des Vermieters gefunden haben. Darüber hinaus ist durch das Einwerfen der Schlüssel das Mietverhältnis nicht automatisch beendet, wenn sich Vermieter und Mieter nicht darüber einig sind, dass die Schlüsselrückgabe die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge haben soll.